Plus‑values en France : régime mobilières et immobilier

Cette page explique, de manière factuelle, comment fonctionne la fiscalité des plus‑values en France pour les valeurs mobilières et l’immobilier ; elle renvoie aux textes officiels pour les calculs et les formulaires. À jour le : 02/09/2026.

Pourquoi cette page et à qui elle s’adresse

Objectif : donner une vue d’ensemble des règles applicables aux plus‑values mobilières et immobilières en France. Contenu informatif uniquement : ce texte ne remplace pas un avis personnalisé d’un conseiller fiscal.

• Sources principales : pages impots.gouv.fr, BOFiP, brochure IR 2026, formulaire 2074 (voir bas de page).

Principe général : quelles plus‑values existent et comment elles sont imposées

Deux familles principales : plus‑values mobilières (cession de titres, actions, parts) et plus‑values immobilières (vente de biens immobiliers). Les régimes diffèrent : régime des valeurs mobilières dominé par le prélèvement forfaitaire unique et prélèvements sociaux ; immobilier soumis à des abattements pour durée de détention et à des règles spécifiques d’exonération.

Régime de base

Depuis le 1er janvier 2018, les plus‑values de cessions de valeurs mobilières sont soumises de plein droit au prélèvement forfaitaire unique (PFU). La part impôt sur le revenu du PFU est de 12,8 %. Les prélèvements sociaux s’ajoutent au PFU.

Prélèvements sociaux

Le taux des prélèvements sociaux applicable à la plupart des produits a été porté à 18,6 % à compter du 1er janvier 2026 ; la liste des produits restant soumis au taux antérieur figure sur impots.gouv.fr.

Option pour le barème progressif

Le contribuable peut opter, pour l’ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers et de ses plus‑values, pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu lorsque cela est avantageux. Pour les démarches de déclaration et de simulation, voir le formulaire 2074 et les notices officielles.

Cas particuliers fréquents

• PEA et PEA‑PME : règles spécifiques d’imposition. Les gains peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu sous conditions de durée et de retrait/fermeture, avec modalités particulières avant et après 5 ans.
• Abattements pour durée de détention : des abattements existent pour les cessions de valeurs mobilières dans certains cas, notamment si l’option pour le barème est exercée.
• Cessions de titres de PME en faveur d’un départ en retraite : régime spécifique mentionné et renvoi au BOFiP pour modalités précises.

Calcul et abattements

La détermination de la plus‑value brute, les abattements pour durée de détention et les modalités de calcul sont détaillés par l’administration et le BOFiP. Les abattements appliqués diffèrent selon qu’ils s’appliquent à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.

Exonération de la résidence principale

La cession de la résidence principale est exonérée de la plus‑value immobilière selon les conditions précisées par l’administration.

Délai d’exonération pour l’impôt sur le revenu

Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération totale est acquise après 22 ans de détention (chiffre officiel). Les prélèvements sociaux suivent un calendrier distinct : pour les modalités précises, consulter le BOFiP.

Cas spécifiques

• LMNP au régime réel : la détermination de la plus‑value peut inclure la réintégration d’amortissements ; une mise à jour liée à la loi de finances 2025 est mentionnée dans la documentation officielle.
• Non‑résidents et cessions particulières : des formulaires et règles spécifiques s’appliquent.

Cas particuliers et règles à ne pas oublier

• Opérations complexes (apports, échanges, donations) obéissent à des règles spécifiques : consulter le BOFiP.
• Non‑résidents : prélèvements et conventions internationales peuvent s’appliquer ; renvoi à la documentation officielle.
• Dispositifs d’exonération ou d’abattement particuliers (par exemple pour certaines cessions de PME) : modalités disponibles dans le BOFiP.

Comment procéder concrètement (liens, formulaires, simulateurs)

Ressources à consulter :

• Pages dédiées de impots.gouv.fr (cf. liste des sources ci‑dessous).
• BOFiP pour les règles détaillées et les cas complexes.
• Brochure IR 2026 et formulaires officiels (notamment la déclaration n°2074 et ses annexes) pour les modalités de déclaration.

Étapes recommandées :

• Vérifier le régime applicable (PEA / PEA‑PME / portefeuille imposable).
• Rassembler les justificatifs d’acquisition et de durée de détention.
• Consulter le simulateur officiel ou les notices pour estimer l’impact fiscal, puis contacter le service des impôts en cas de doute.
• Pour optimisation ou cas complexes, consulter un professionnel ; ce contenu est informatif et ne remplace pas un avis personnalisé.

Sources officielles et documents à consulter (récapitulatif)

Annexe — formulaire et notices utiles